Kwestie związane ze sprzedażą nieruchomości, wbrew temu co mogło by się niektórym wydawać, wcale nie należą do prostych. Komplikacje prawne związane ze statusem sprzedawanego obiektu bardzo często prowadzić mogą do – niezrozumiałych z punktu widzenia przeciętnego odbiorcy – sytuacji. Jednym z takich przypadków, stanowiącym przedmiot częstych kontrowersji, jest zbycie nakładów poniesionych na nieruchomości
Sytuacja, w której mówimy o „zbyciu nakładów” a nie „sprzedaży nieruchomości” następuje wtedy, kiedy dokonujemy ulepszeń na nienależącej do nas nieruchomości. Najczęściej jest to związane z funkcjonowaniem lokali komercyjnych i dzierżawieniem gruntów od skarbu państwa – chociaż trafiają się też umowy między dwiema cywilnymi stronami. Tak więc w sytuacji, w której na wynajmowanym przeze mnie gruncie postawię nieruchomość, nie staję się jej właścicielem. Odpowiada za to pochodząca jeszcze z rzymskiego prawa zasada superficies solo cedit (dosłownie: co na powierzchni, przypada gruntowi), według której wszelkie nieruchomości postawione na działce posiadają taki sam status prawny jak ona. Dotyczyć to może zarówno ulepszeń wniesionych do istniejącego już lokalu (remonty itp.), jak i wzniesienia go od podstaw.
Jeżeli więc pozbywamy się postawionej na cudzym gruncie nieruchomości (dobrowolnie lub nie), de facto tracimy w tym momencie prawo własności do czegoś,co wybudowaliśmy. Instytucja zbycia nakładów stworzona została po to, aby w sprawiedliwy sposób rozliczyć się w takiej sytuacji. Nie można jednak – według wykładni polskiego prawa – traktować zbycia nakładów w sposób równoznaczny ze sprzedażą nieruchomości. Według art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
1. Źródłami przychodów są: […]
8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy
Ustęp drugi koryguje nam jednak sytuacje, dodając że:
2. Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:
1) na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;
2) w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych
Jak wynika z wielokrotnie publikowanych interpretacji (dla przykładu wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 5 czerwca 2015), zbycie nakładów traktowane jest jako przychód z praw majątkowych, i jako taki opodatkowane musi być w normalny sposób, chociaż zgodnie z art. 22 ust. 1 można pomniejszyć go o koszta uzyskania