Poruszane dotychczas w ramach tego poradnika tematy związane z architekturą i budownictwem dotyczyły raczej – jak w artykułach o wykończeniach czy remontach – kwestii pracy na istniejących już budynkach. Opisywany dzisiaj temat dotyczyć będzie jednak nieco odmiennej kwestii, a mianowicie: jak traktować wszelkie koszta poboczne przy działalności deweloperskiej?
Jak bowiem wie każdy, kto chociaż raz na oczy widział budowę, poza samem terenem na którym budynek ma powstać, konieczna jest cała poboczna infrastruktura – sprzęt i transporty muszą w jakiś sposób dojechać, i nierzadko konieczne jest ustalanie służebności gruntowej. Pytanie, jakie w tym momencie postawić sobie można brzmi: jak – w świetle prawa podatkowego – rozliczyć wszystkie wynikającego z tego koszta? Same odszkodowania za wyznaczenie służebności złożyć się mogą na znaczne sumy, do tego dochodzą koszta wypisów czy opłat sądowych. W tym miejscu pojawiają się dwie – najczęstsze – interpretacje:
-
Zaksięgowanie jako bieżące koszta zarządu: wynika to z podejścia, zgodnie z którym opłaty za czynności administracyjne z definicji zalicza się do tych związanych z prowadzeniem firmy
-
Zaliczenie ich w koszta gruntu: zgodnie z tą interpretacją, choć nie występuje bezpośrednia zależność pomiędzy kosztami a przystosowaniem gruntu, to uznać można je jednak za element prowadzonych robót
Którą z nich uznać możemy za poprawną? Ustawa o Rachunkowości – w art. 10 ust. 3 – nie określa, w jaki sposób powinno prowadzić się księgowanie w działalności deweloperskiej. Jak w wielu pokrewnych przypadkach, konieczne jest odwołanie się do pozakodeksowych rozwiązań – w tym przypadku zapisów Krajowych Standardów Rachunkowości. Zgodnie z nimi, działalność deweloperska to:
….działalność gospodarcza obejmująca wykonywanie jednego lub więcej przedsięwzięć deweloperskich polegających na budowie lub przebudowie (ulepszeniu) budynków i ich odprzedaży w całości lub części (np. lokali); przedsięwzięcia mogą mieć charakter jednorazowy lub wznawiany. Za dzień rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego uznaje się dzień, w którym deweloper rozpoczął aktywne, udokumentowane działania mające na celu realizację przedsięwzięcia.
Szczególnie ważne jest w tym momencie ostatnie zdanie – za dzień rozpoczęcia przedsięwzięcia uznaje się – ponieważ to on de facto warunkuje do czego zaliczyć można wspomniane wyżej koszta. Idąc bowiem dalej wedle zapisów KSR, klasyfikacja kosztów dzieli się na dwa rodzaje:
-
Poniesione przed rozpoczęciem pracy – wtedy zaliczają się stricte do ksiąg rachunkowych. Jedynym wyjątkiem są tutaj koszta związane bezpośrednio z gruntem – odrolnienie, karczowanie itp.
-
Poniesione po rozpoczęciu pracy – wtedy zaliczane są do kosztów wytworzenia, to jest: ujmowane są jako „koszta w toku”.